Novaland (NVL): Lợi nhuận tăng trở lại nhưng áp lực nợ vẫn lớn

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 cho thấy Novaland đã ghi nhận lợi nhuận trở lại sau giai đoạn kinh doanh khó khăn. Tuy nhiên, phía sau kết quả tích cực là áp lực tài chính chưa được giải quyết triệt để, với gần 15.000 tỷ đồng nợ gốc quá hạn, hơn 5.200 tỷ đồng lãi vay quá hạn và dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm. Khả năng xử lý nghĩa vụ nợ và cải thiện dòng tiền sẽ là những vấn đề quan trọng trong quá trình phục hồi của doanh nghiệp.

Khái quát diễn biến

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) đang cho thấy sự cải thiện về kết quả kinh doanh trong năm 2026. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III, doanh thu thuần trong quý đạt hơn 5.120 tỷ đồng, tăng hơn 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.102 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ ghi nhận trong quý III/2025.

Tính chung 9 tháng đầu năm, Novaland đạt lợi nhuận sau thuế 2.874 tỷ đồng. Đây là sự thay đổi đáng kể nếu so với khoản lỗ hơn 1.800 tỷ đồng trong cùng kỳ năm trước. Kết quả này phản ánh những chuyển biến trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản, hợp tác đầu tư và xử lý các khoản đầu tư của doanh nghiệp.

Dù vậy, lợi nhuận tăng chưa đồng nghĩa với việc tình hình tài chính đã ổn định. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng vẫn âm khoảng 5.364 tỷ đồng. Điều này cho thấy lượng tiền thực tế thu về từ hoạt động kinh doanh chưa đủ bù đắp các khoản chi ra trong kỳ, dù doanh nghiệp đã ghi nhận lợi nhuận trên báo cáo kết quả kinh doanh.

Một điểm đáng chú ý khác là tổng dư nợ vay của Novaland tại ngày 30/9/2026 đạt hơn 72.400 tỷ đồng, gần như không thay đổi so với đầu năm. Trong đó, nợ vay ngắn hạn phải thanh toán trong vòng 12 tháng lên tới 29.750 tỷ đồng. Đáng quan tâm hơn, doanh nghiệp còn 14.975 tỷ đồng nợ gốc vay và trái phiếu quá hạn, cùng 5.241 tỷ đồng lãi vay quá hạn chưa thanh toán.

Nguyên nhân

Lợi nhuận cải thiện nhờ chuyển nhượng dự án và hoạt động tài chính

Theo giải trình của Novaland, kết quả kinh doanh quý III khởi sắc chủ yếu nhờ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản tại các dự án Victoria Village, Aqua City và Sunrise Riverside. Đây là những nguồn thu đóng góp trực tiếp vào doanh thu và lợi nhuận trong kỳ.

Bên cạnh hoạt động bán hàng, doanh thu tài chính cũng đóng vai trò đáng kể. Trong 9 tháng đầu năm, khoản mục này tăng gấp 2,4 lần so với cùng kỳ. Nguồn thu chủ yếu đến từ lãi cho vay, lãi từ các hợp đồng hợp tác đầu tư và khoản thu liên quan đến thoái vốn công ty con, thu hồi vốn đầu tư. Riêng hoạt động thoái vốn và thu hồi vốn đầu tư đóng góp 1.039 tỷ đồng.

Theo số liệu được công bố, sau khi khấu trừ chi phí bán hàng và chi phí quản lý, hoạt động bán hàng đóng góp khoảng 2/3 lợi nhuận trước thuế trong 9 tháng. Phần còn lại đến từ hoạt động tài chính. Cơ cấu này cho thấy kết quả kinh doanh của Novaland không chỉ phụ thuộc vào tiến độ chuyển nhượng và bàn giao bất động sản mà còn chịu ảnh hưởng từ các giao dịch tài chính và hợp tác đầu tư.

Dòng tiền âm và chi phí lãi vay tạo sức ép

Điểm cần phân biệt là lợi nhuận kế toán và dòng tiền thực tế không phải lúc nào cũng biến động cùng chiều. Doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi đáp ứng các điều kiện kế toán, nhưng việc thu được tiền từ khách hàng hoặc đối tác có thể diễn ra ở thời điểm khác.

Trường hợp của Novaland thể hiện khá rõ sự khác biệt này. Trong 9 tháng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm khoảng 5.364 tỷ đồng. Cùng giai đoạn, doanh nghiệp đã chi 3.740 tỷ đồng để trả lãi vay. Khoản tiền lãi thực tế đã thanh toán cao hơn đáng kể so với chi phí lãi vay được ghi nhận trong kết quả kinh doanh, phản ánh áp lực thanh toán bằng tiền mặt.

Ngoài ra, lượng tiền khách hàng trả trước cho các sản phẩm bất động sản chưa bàn giao đạt hơn 23.400 tỷ đồng vào cuối tháng 9, tăng 15% so với đầu năm. Đây là nguồn tiền doanh nghiệp đã nhận từ khách hàng, nhưng vẫn gắn với nghĩa vụ hoàn thiện và bàn giao sản phẩm theo thỏa thuận. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận thành doanh thu khi đáp ứng các điều kiện bàn giao tương ứng.

Tin tức và sự kiện ảnh hưởng đến cổ phiếu

Gần 15.000 tỷ đồng nợ gốc quá hạn vẫn chưa được xử lý

Tại ngày 30/9/2026, Novaland còn 14.975 tỷ đồng nợ gốc vay và trái phiếu quá hạn, trong khi số lãi vay quá hạn lên tới 5.241 tỷ đồng. Đây là một trong những vấn đề lớn nhất đối với tình hình tài chính của doanh nghiệp hiện nay.

Novaland cho biết đang tiếp tục đàm phán với các chủ nợ và người sở hữu trái phiếu để tìm phương án xử lý. Các giải pháp được đề cập gồm gia hạn thời gian thanh toán, xử lý tài sản theo quy định pháp luật hoặc thanh toán bằng tài sản khác. Đến cuối tháng 9, số nợ gốc được các bên đồng ý gia hạn đạt 2.884 tỷ đồng.

Việc gia hạn giúp doanh nghiệp có thêm thời gian thu xếp nguồn lực, nhưng không đồng nghĩa nghĩa vụ nợ đã được xóa bỏ. Do đó, tiến độ đàm phán và khả năng thực hiện các cam kết thanh toán vẫn là những yếu tố cần được theo dõi.

Kế hoạch chào bán cổ phiếu dự kiến huy động hơn 8.000 tỷ đồng

Một phương án bổ sung nguồn lực đáng chú ý của Novaland là chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, theo tỷ lệ 3 cổ phiếu đang sở hữu được quyền mua 1 cổ phiếu mới. Nếu hoàn tất toàn bộ đợt chào bán, doanh nghiệp dự kiến thu về 8.007 tỷ đồng.

Theo phương án đã được Hội đồng quản trị thông qua, toàn bộ số tiền huy động sẽ được sử dụng để thanh toán các khoản nợ, thực hiện nghĩa vụ tài chính và xử lý các khoản phải trả quá hạn của Novaland cùng hai công ty con là Nova Saigon Royal và No Va Thảo Điền. Quy mô vốn dự kiến thu về tương đương khoảng 53% tổng nợ gốc quá hạn tại thời điểm cuối tháng 9.

Để tạo thêm thời gian cho cổ đông thực hiện quyền mua, Novaland đã điều chỉnh thời hạn đăng ký và nộp tiền mua cổ phiếu đến ngày 26/11/2026. Tuy nhiên, 8.007 tỷ đồng hiện vẫn là số tiền dự kiến nếu đợt chào bán được thực hiện đầy đủ, chưa phải nguồn tiền đã chắc chắn thu về.

Trước đó, từ đầu năm 2026, doanh nghiệp đã phát hành gần 164 triệu cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ và hơn 23 triệu cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu. Các hoạt động này góp phần tăng vốn chủ sở hữu của tập đoàn khoảng 13% so với đầu năm, đồng thời hỗ trợ quá trình cơ cấu lại nghĩa vụ tài chính.

Trên thị trường chứng khoán, trong phiên sáng 11/11/2026, cổ phiếu NVL có thời điểm giảm 1,84%, giao dịch tại mức 10.650 đồng/cổ phiếu với hơn 2,6 triệu cổ phiếu được khớp. Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh doanh nghiệp vừa công bố kết quả kinh doanh cải thiện nhưng vẫn phải đối mặt với áp lực nợ và kế hoạch huy động vốn quy mô lớn.

Nhận định – triển vọng

Khả năng phục hồi phụ thuộc vào dòng tiền và tiến độ xử lý nợ

Bức tranh tài chính của Novaland hiện có hai chiều khá rõ. Một mặt, doanh thu và lợi nhuận đã cải thiện, hoạt động chuyển nhượng bất động sản tạo ra nguồn thu đáng kể, trong khi tiền khách hàng trả trước tiếp tục tăng. Đây là những yếu tố cho thấy hoạt động kinh doanh vẫn có nguồn lực hỗ trợ và doanh nghiệp đang từng bước xử lý các vấn đề tồn đọng.

Mặt khác, tổng dư nợ vay hơn 72.400 tỷ đồng, trong đó 29.750 tỷ đồng là nợ ngắn hạn, cho thấy áp lực thanh toán trong thời gian tới vẫn lớn. Đặc biệt, lượng tiền và tương đương tiền hiện có thấp hơn nhiều so với quy mô nghĩa vụ nợ ngắn hạn. Khi dòng tiền kinh doanh còn âm, doanh nghiệp sẽ cần tiếp tục tìm kiếm nguồn thu từ bán hàng, chuyển nhượng tài sản, hợp tác đầu tư và các phương án huy động vốn.

Những yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới

Trước hết là kết quả thực tế của đợt chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Nếu huy động được nguồn vốn như kế hoạch, Novaland sẽ có thêm nguồn lực để xử lý một phần nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, hiệu quả của phương án này cần được đánh giá dựa trên số tiền thực tế thu về và cách doanh nghiệp phân bổ nguồn vốn.

Tiếp theo là tiến độ đàm phán với chủ nợ và trái chủ. Việc gia hạn nợ có thể giúp giảm áp lực thanh toán trong ngắn hạn, nhưng khả năng phục hồi bền vững còn phụ thuộc vào việc doanh nghiệp có thể thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết hay không.

Cuối cùng, tiến độ triển khai dự án, chuyển nhượng bất động sản và bàn giao sản phẩm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tạo doanh thu và dòng tiền. Với doanh nghiệp bất động sản có quy mô nợ lớn, việc ghi nhận lợi nhuận cần được xem xét đồng thời với dòng tiền thu về, chi phí tài chính và lịch thanh toán nợ.

Nhìn chung, kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy Novaland đã có chuyển biến tích cực về lợi nhuận. Tuy nhiên, quá trình phục hồi tài chính vẫn còn nhiều thách thức. Các con số về nợ quá hạn, dòng tiền kinh doanh và kết quả huy động vốn sẽ là cơ sở quan trọng để đánh giá mức độ cải thiện thực chất của doanh nghiệp trong những kỳ báo cáo tiếp theo.

Đối với người tìm hiểu thị trường, trường hợp Novaland cũng cho thấy việc đánh giá một doanh nghiệp bất động sản không nên chỉ dựa vào lợi nhuận trong một kỳ báo cáo. Cần đặt kết quả kinh doanh bên cạnh cơ cấu nợ, dòng tiền, tiến độ dự án và khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính để có cái nhìn đầy đủ hơn.

Tìm hiểu thêm kiến thức chứng khoán

NDT VN30 là trang web cung cấp các bản tin thị trường và kiến thức cơ bản về chứng khoán phái sinh. Nội dung tập trung giải thích các khái niệm, thuật ngữ và cách vận động của thị trường theo hướng dễ hiểu. Đây là nguồn tài liệu tham khảo dành cho người muốn tìm hiểu thêm về thị trường tài chính và các sản phẩm phái sinh. Người đọc cũng nên chú ý đến đặc điểm rủi ro của từng sản phẩm trước khi tìm hiểu sâu hơn.